Аллё, Пермь, как слышите меня, прием!!! 
Вы купили офисный блок 100 метров за 90 000 рублей за квадрат без отделки.
Это сделало 9 миллионов рублей.
Прибавьте сюда ремонт, СКС, электрическую разводку, кондиционирование, получите... Ну, пусть грубо еще миллион. Итого 10.
Сдаете за 14 500 в год за квадратный метр. Это делает 120 800 рублей в месяц за весь офис.
Вы говорите, УСНО 6%. Хорошо.
Минус 6% -
Минус уборка - 5 тысяч в месяц;
Минус электричество - пусть 5 тысяч в месяц (хотя, реально я не знаю, сколько);
Минус охрана - 5 тысяч в месяц;
Минус коммуналка - пусть еще 7 тысяч.
Итого: 91 552 руб.
Положим, у вас еще есть менеджер по аренде на парт-тайм, или завхоз. Положим, это еще 10 в месяц плюс 47% в виде ЕСН, налога на доходы и прочих мелочей, либо 6-7% за обнал. Но, положим, вы белые и пушистые - значит, 10 + 47% = 14 700 рублей в месяц.
Итого, у вас осталось 76 852 руб. в месяц.
Офис обошелся вам в 10 миллионов рублей.
Окупаемость приобретения офиса - 130 месяцев, или 10,8 лет.
Даже если убрать менеджера/завхоза и взять за чистую прибыль в месяц 91 552 рублей, окупаемость покупки составит 109 месяцев или 9 лет.
Да, забыл - раз в 2-3 года вам придется сделать небольшой косметический ремонт.
Но при этом есть нюанс - никто не знает, сколько будет стоить ваш офис через 5 лет, не то, чтобы через 10 Может стоить в 2 раза дороже, а может стоить в 10 раз дешевле.
Окупаемость слишком долгая, соответственно, риски слишком большие.
Но это, конечно, касается покупки офиса и сдачи в аренду.
Строительство получается, с точки зрения инвестиций более выгодно, но там есть масса нюансов.
Мой партнер сдуру ввязался в небольшой торгово-развлекательный комплекс. Сначала всё было хорошо - инвестконтракт на руках, бюджет - десятка евро на всё, все согласования есть, можно выходить на площадку. Внезапно оказалось, что на площадке есть трава и деревья, которые нужно пересадить, иначе экологи не дают рыть котлован. Занимается в Москве этим один ФГУП, стоимость работ - один миллион двести тысяч долларов. Пришлось устраивать экологическую катастрофу на участке. Пока возились, сорвали сроки по инвестконтракту, начались штрафы и пени.
И так на каждом шагу.
В итоге, проект со сроком окупаемости 5 лет и бюджетом в десятку уже разросся до 15 с лишним евро, соответственно, сроки все поплыли, а еще даже коробку не доделали...
Так что, ну ее нафиг, эту недвижимость Услуги в этом плане проще, понятней и гораздо более рентабельны
З.Ы. Можно, конечно, сказать, что, дескать, это всё было при ЮМЛе, и сейчас всё уже не так. Фигня. У меня возле дома есть магазинчик, я там покупаю парное фермерское мясо. Периодически перекидываемся парой слов с владельцем - люблю я, знаете ли, с людьми общаться Так вот он жалуется, что у него есть точка на рынке, а рынок находится в 300 метрах от кладбища. Пришел Сергей Семенович, и теперь рынок сносят, и будут вместо него строить торгово-развлекательный комплекс. В 300 метрах от кладбища...
Так что, нет, недвижимость, тем более, в Москве - это такой бизнес, которым нужно заниматься крупно и иметь хороший административный ресурс. Мелочи тут делать уже давно нечего
|
Назад
Конференция
Вперед
Списком
Re: Тоже не лучшее время сейчас (+)
[ #
Редактировать
Ответить
Цитата
